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业主以物业服务瑕疵为由 行使抗辩权要求减免物业费是否应当支持?

发布: 2021-08-30     文章来源: 漯河市物业管理协会    点击量:116 次

业主以物业服务瑕疵为由行使抗辩权要求减免物业费是否应当支持?


01

 案 情 简 介

业主季某以物业公司未按物业服务合同要求向其履行正常供水和供电、公共设施维修义务为由,要求将物业服务费收费标准降低30%,并诉至法院请求减免物业费。

02

法 院 判 决

上诉人应当依据合同约定向被上诉人缴纳物业服务费,现起诉主张要求降低30%物业服务费实为业主行使瑕疵履行抗辩权,但该抗辩权首先应当具备“正当理由”,即抗辩事由应当属于物业管理公司的服务范围,物业公司不履行物业服务合同,或者履行合同有重大瑕疵等严重情形的。
本案中,上诉人未能举证证明被上诉人的行为达到较为严重的程度,且亦有证据表明被上诉人履行物业服务合同约定的对小区进行管理和服务的义务,上诉人主张降低物业费没有充分的事实和法律依据,本院不予支持。

03

怀 治 看 法

由于物业服务合同是为全体业主负责的,如放任业主任意以一般瑕疵行使抗辩权,将造成物业公司运营经费不足,影响其维持日常服务,最终损害其他正常缴费的业主利益。因此,法律对业主以合理、合法的方式行使瑕疵抗辩权提出了更高的要求,业主行使该项抗辩权首先应当具备“正当理由”,即抗辩事由应当属于物业管理公司的服务范围,而物业公司不履行物业服务合同,或者履行合同有重大瑕疵等严重情形的。否则,为了维护更多业主的权益和小区的正常运行,即使物业服务管理公司在提供物业服务过程中存在一定瑕疵,如小区卫生未及时清理、联系电梯维修时间过长等,业主可以要求物业进行改善,但不应据此行使瑕疵抗辩权,更不能以此为由拒不履行自己的义务。